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集体之痛:中小房企上市真难
发布日期:2019-11-13 20:50   来源:未知   阅读:

  再有一个多月,2019年楼市就收官了,找钱是这一年中国地产行业的大事,一批地方中小房企纷纷登陆港交所,它们渴望得到资本的青睐,视IPO为活下去的路径。

  据记者不完全统计,今年以来有超过10家房企申请赴港上市,截至目前,成功上市的只有中梁控股、德信中国和银城控股,新力控股和中国天保已通过聆讯,另有安徽三巽、武汉奥山、常州港龙、海伦堡地产、万创国际、汇景控股、景业名邦等这些土地储备规模不到500万平方米的“迷你”房企等待IPO大体检。

  多位资本圈人士在接受采访时纷纷称,港交所今年陆续在“首次公开招股制度安排”“ESG规则”等方面公布新规,对IPO审批会变得严格。港股目前的整体估值水平处在历史底部,在港上市的260家内房股,整体PE估值水平的中位数仅为5.75,PB更是只有0.56,位于底部中的底部。这样的市场环境对申请IPO的房企来说并不友好。

  有声音则认为,这是内地房企第三次赴港潮的开始,也是房地产竞争出现的一种新特征,“蚊型”房企集体冲向港股的背后,映射的是行业变局。事实的另一面是,截至2019年10月21日,全国范围内已有378家中小房企破产,其中广东省占比最高达60家,其次是浙江、江苏、河南。数家品牌房企还是没能撑过持续了三年的调控压力,接连传出破产、员工讨薪无果的噩耗,如三盛宏业、颐和地产等企业。

  和汇景控股一样“二进宫”,在招股书失效后更新再递交的内房企,还有海伦堡地产、奥山控股,万创国际甚至已经四度“洗脸”挂牌。

  它们在大型房企与政策环境的双重夹击之下,艰难图存,向港股IPO冲刺变成一种最好的选择。

  港龙地产是一家起步于江苏常州的小房企,2018年营业收入仅为16.6亿元,经营利润4.36亿元。截至今年中期,港龙地产土地储备面积471.5万平方米,56个项目中有44个项目位于江苏省,土地储备占总量比例为78%。借款总额为14.36亿元,资产负债率为153.9%。

  同样,2004年成立于安徽合肥的三巽控股,2018年营业收入规模不足两位数,为7.24亿元,净利润率6.2%,是目前冲击上市的内房企中规模最小、利润最低的公司。

  2019年前六个月,三巽控股未偿还银行贷款及其他借款总额为14.2亿元,总土地储备420万平方米,超过90%的土地储备位于安徽。

  一家房地产咨询机构经理表示,停滞不前的营业收入、迅速升高的负债以及紧张的现金流情况,都使得这些小房企像走钢丝一样,稍有不慎便会跌落。上市寻求融资无疑就变成了它们的“救命稻草”。对这些小房企而言并不存在什么上市窗口期,能上市就一定会上市,上市后投资者最终是否会“买账”,也是一个疑问。

  在新的招股书里,汇景控股增加了2019年上半年的营运数据,实现销售额15.98亿元。不变的是其依然拥有较高的负债率为240.4%。奥山控股2018年营收、净利润分别为18.91亿元、2.4亿元;未偿还银行及其他借款为59.68亿元,净资本负债比率达到283.1%。近日通过港交所聆讯的河北房企天保集团,2018年总收益也只有16.02亿元。

  “很多企业上市前,会不断融资做大规模,从而导致负债数据偏高,这也是投资者关注和担心的问题。上市本身也并非含金量十足,不少企业往往定价偏低,直接影响到实际融资效果。”易居智库中心研究总监严跃进表示。

  “在目前环境下,中小房企上市融资对其背负的巨大债务而言不过是杯水车薪,对改善公司财务状况并无实质性影响。

  今年以来成功上市的德信中国、银城国际、中梁控股三家房企,总筹资规模不到50亿港元,其中德信中国募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元。

  一位港股分析师称,在热闹的上市潮背后暗藏着隐忧,资本市场反响平平,申请上市的房企普遍面临着低估值的困境,不惜折价上市来赢得生存空间。

  而在获得资本市场的入场券后,如何保持核心竞争力,实现持续性盈利成为这些房企下一步的发展命题。

  不久前中梁控股上市价格每股5.55港元,上市当日即盘中破发,后股价走势一度低至每股4.685港元,近期股价有所回升,“夜经济”方兴未艾。澳门内慕传真,最高收于每股6.02港元,较发行价上涨不足10%。银城国际发行价为每股2.38港元,同样经历了首发盘中破发,最新股价收于每股2.35港元,仍处于破发状态。去年7月上市的弘阳地产,当时的发行价每股2.28港元,目前其股价在2.4港元左右徘徊。大发地产的发行价仅比中间价略高一点,其发售的2亿股份中,公开发售遭遇认购不足,仅获约32%的认购,最后募集资金净额7.4亿港元。

  认购不足是内房股在资本市场的另一种反映。今年3月6日,银城国际在港交所敲钟,但3月5日其发售结果显示,银城国际香港公开发售股份获认购不足,有2094万股发售股份重新分配至国际发售。此前,德信中国也遭遇了类似的状况。

  尽管在香港上市等于削价甩卖,内房企依然义无反顾。“上市不仅能满足企业的融资需求,还能让企业获得更多的资源,让股东结构发生变化,从而获得更强的张力和发展的潜力。”天保集团首席财务官刘丹丹曾这样解释公司上市原因。

  在房地产行业整体融资渠道收紧,市场渐入寒冬的环境下,上市不能保证房企一定活下去,但提供了一条资金通道。从大发地产、弘阳地产等房企上市后的表现来看,它们都毫不例外开启了密集的融资动作。据不完全统计,去年7月登陆港股至今年上半年,弘阳地产一共发行了5笔美元优先票据,获得超过11亿美元资金。今年4月及7月,大发地产发行了两笔美元票据,获得共计3亿美元资金。

  中原地产首席分析师张大伟表示,目前房地产行业已差不多变成金融行业,多一条融资渠道有时候就代表着企业能够生存下去。因此中小房企都在抢“末班车”,甚至“流 血上市”也能够接受。当下房地产行业比的其实就是融资能力和资金成本,谁能借到钱,谁就能发展。资金紧张,哪怕是万达这样的房企,也只能割肉回笼资金。

  “香港资本市场普遍比较理性,对内房股持续看空,估值不仅创新低,上市破发更是常态。持续的一二级市场估值差异,会让港交所对中小企业上市更加谨慎。机构配置一般都对规模、市值有要求,只有续航能力强、未来有发展有空间的企业才会获得投资人的青睐。太小的房企,流动性风险大,很难配置。”上述港股分析师说。

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