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一边积极拿地扩张一边面临资金承压现状弘阳千亿之路在何方?
发布日期:2019-10-22 18:24   来源:未知   阅读:

  7月3日,弘阳地产发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据。4月9日,其发行于2022年到期金额为3亿美元的9.95%优先票据。2月26日,发行于2021年到期金额为3亿美元的11.5%优先票据。此外,2018年11月和12月陆续发行了票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。

  上述美元票据总额达12.3亿美元,票面利率介于9.95%—11.5%之间。票面利率融资处于高位。

  “票据利率的高低,体现了票据的投资风险和投资价值,风险越高的债券,其利率会更高。从企业风险的角度看,房企的债务结构、短期债务的比重、后续经营的盈利预期等,都会影响其融资成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  过去两年,弘阳地产的借款总额分别为116.29 亿元、219.19亿元,同比增长率88.49%。与此同时,公司的负债总额分别为328.68亿元、540.72亿元,相应总资产为413.25亿元和679.22亿元。经计算,前后两年的比率分别为1.645和1.643。还有大量的基础设施投资需求。香港创富图,弘阳地产的负债扩张幅度稍稍快于总资产。现金流方面,过去的两年均为负值,分别为-34.98亿元和 -26.28亿元。

  现金方面,公司现金及现金等价物约62.33亿元,并不能全面覆盖82.34亿元的短期负债,也显示出公司在短期偿债上仍存压力。

  此外,凤凰网房产在梳理弘阳发行美元票据时发现,弘阳地产在发行上述优先票据时均表示,拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。通俗点讲,有没有钱不知道,用来还债是确凿了。

  而资金链的紧张不外乎销售业绩欠佳与积极扩储两点,今年在楼市调控、融资收紧的背景下,房子越来越难卖,销售收入增速也逐年放缓。2019年,弘阳将销售收入增速调低至26.85%。

  与此同时,今年5月28日,标普全球评级宣布确认弘阳集团及弘阳地产长期主体信用评级为“B”。这家评级机构报告中的一句话值得注意,“弘阳集团通过举债融资的方式补充土地,可能会给公司财务杠杆构成一定的压力。”

  2018年,是弘阳地产进行全国化布局的1年,据年报拿地信息统计,公司基本已形成上海、南京、杭州、合肥4大都市圈为核心的布局。而在今年2019土地布局方面,弘阳也是大手笔操作。

  7月8日,弘阳与美的8.64亿联合竞得南通一住宅地块,溢价率达到57%。5月30日,弘阳在重庆以总价2.37亿元,成交楼面价11727元/㎡拿下高九路地块。5月9日,弘阳以4.97亿元竞得江苏苏州张家港塘桥镇一宗商住用地,溢价率26.46%。5月8日,弘阳在常州、温州土拍中,共拿下三宗商住地块,土地出让总金额为26.1亿元,三宗地块溢价率最高为30%,1月6日弘阳以1.234亿元摘得西安一住宅用地,溢价率19.34%。

  另悉,2018年8月,包含与中大合作开发的项目在内,弘阳在南昌也拿四宗地。

  在以上拿地信息中,地块溢价率均处于高基数范畴,尤属南昌地区,地块溢价率均超40%,其中,参与竞拍的三宗地溢价率均超50%,且楼面价均与限价仅相差3000-4000元/㎡。

  除去还债之后,高溢价率下频频出手拿地,也是弘阳频发美元债券的重要原因,值得一提的是,弘阳在西安、重庆拿地均属头次进军的城市,这样的城市布局在年报中也有迹可循。弘阳地产在年报中表示,2019年将继续扩大城市布局,这与其CFO申广平在2018年业绩发布会中所透露“会拿出回款的50%-60%左右用于投资拿地”极为一致。

  频繁拿地是否一定会不断加重企业现金负担,这考验的是企业在平衡规模与风险方面的能力。凤凰网房产同时也注意到,标普在其报告中也点出,弘阳集团杠杆水平在2018年一定程度变差之后,未来12个月将取得改善并维持稳定。预计未来两年弘阳集团以“穿透口径”债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将从2018年约10倍的水平下降到8倍左右。

  或许市场对弘阳地产债务结构的改善依然报以希望,不过高昂的融资成本还是公司回避不开的关键问题。

  过去两年,弘阳地产的毛利率分别为40.6%及31.25%,净利率分别为19.47%、14.32%,均呈现出下滑态势。而这与其高昂的融资成本也不无关系。

  据凤凰网房产统计,登陆港交所还不到1年的时间,弘阳地产便迎来了3次破发,集中于今年5月下旬。市场对弘阳的态度依然并不明朗。

  或许是为了打破这一难题,弘阳早早启动在人事上的安排,重金挖角包括旭辉、泰禾、新城控股等上海及长三角地区多名房企高管。新的血液加入,可能会给弘阳的融资通道带来新的变化。

  相同的是,新加入的职业经理人不仅在实战上有着丰富的经验,还同时拥有大公司发展与千亿企业快速成长的双重背景,这对于2020年目标千亿的弘阳来说,职业经理人带来千亿企业的经验和模式,将为发展中的弘阳提供不可替代的力量。返回搜狐,查看更多

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